湖北养老地产修建公司
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产品描述

养老地产概念的提出,始于,上世纪七八十年代率先进入老龄化社
会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项
目之中,以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老
地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资
功能等。
湖北养老地产修建公司
养老地产接近于高端住宅产品,但又有所不同,养老地产的标准
更高,功能和设施更全,可以根据老年人的需要,从居住、餐饮、护
理、医疗、康复等方面量身设置。
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养老地产对于老人个体需求的分析主要分几方面:
是基础需求分析。关于这方面的理论资料已经很充分,但值得注意的是,我们如何把这些需求转化成合理的设计表达。比如说,针对老人感知能力的下降甚至丧失这一生理特点,提示我们要为老人提供合适的外部信息传达方式。“合适”体现在:1、多感官的接受方式。也就是不光要考虑到视觉上的特殊性,比如色彩、灯光、字体大小等等。还要考虑到触觉(例如扶手和铺地的材质转换与提示)、听觉(例如背景噪音控制与环境声音提示)甚至嗅觉(例如环境气味控制)多个方面的感知渠道。2、综合的导视系统。综合性意味着不仅仅是简单的通过图像文字等标识手段,还要创建室内空间的色彩与铺装体系以及个性化的软装与陈设,特别是在建筑设计阶段就需解决的例如清晰的交通流线,明确的空间层次和标志性的空间节点。从而综合解决老人建筑的导视问题。
第二是需求的复杂性。复杂性体现在:1、不同生理阶段的老人具有不同的对外界条件的要求;2、老人个体对个性化空间的需求;3、老人随年龄增长需求也会发生变化,特别是意外事故造成的需求突变;4、如果考虑与子女合居的情况,还得考虑其它人群的需求特点。所以对于设计来说,不外乎两种设计策略。一是多样性,也就是提供多种可供选择的居住形式与户型,当然针对小规模的项目,多样性的设计余地也是有限的。同时也必须清晰认识到,过度的多样性会影响运营效率和销售策略。二是灵活性,包括了我们所说的“弹性设计”和“潜伏性设计”,在户型设计上充分考虑多种使用状态。对于开发企业来说,在现今缺乏市场经验数据积累的情况下,这一点尤为重要。
考虑整体运营
如果说需求分析的对象是个体的话,对运营的理解就是考虑群体性行为了。对于养老社区或机构的运营是也许对于大部分开发企业来说的一个的困惑,国外的经验不适用,国内的经验跟不上。我们经常在缺乏有效运营指导的条件下开展设计,这也是现今必须面临和接受的事实。如何以运营为核心来开展设计,平衡效率与品质,主要关注几点:,合理控制组团规模。根据不同的护理强度和服务档次设置合理的组团大小。对于养老院来说,我们认为理想的组团模式为:以五户到八户为一个基础级别的“合居”组团,两到三个“合居”组团组成一个楼层服务单元,一栋楼或者几栋楼为一个邻里组团,如果项目规模大的话,几个邻里组团组成一个社区组团。每个级别的组团都需要配备相应的公共空间与公共服务功能。第二,分层次的配套设施。从日常性的服务功能,到选择性的服务功能,合理分布在不同级别的组团空间里面,保证满足老人基础服务需求的同时,提供多层次的交流、休闲和照护可能性。第三,合理的配套设施选择与规模控制。首先要符合不同地区老人的兴趣需求,其次考虑运营的成本。其中讨论的多的也许就是餐厅规模大小的问题了,到底多少个公共餐位合适。简单的根据床位数量折算似乎缺乏足够说服力,所谓的经验数据也是值得怀疑的。我们必须综合考虑社区的整体情况来判断,比如是否有便捷的购物可能,是否配备足够的套内餐厨设施,独居老人户型占比,当地老人的餐饮消费习惯等等。
适度无“断点”
关于适老化设计、特别是无障碍这一点,许多公司将大量的关注点放在这上面。而现在的几本规范远远不能涵盖大多数项目的特殊性、特别是对于大型的综合性老人社区的复杂性。针对这一情况,我们必须注意三个原则:连续性原则、适度性原则和系统性原则。连续性指的是为老人提供一个连续无“断点”的无障碍生活圈。许多项目看似在许多部位做了非常充分的无障碍设计,但在一些容易忽视的部位却出现了无障碍的“断点”。我们不要求老人能无障碍通行至每个角落,但必须能够到达我们希望为他提供服务的每个地方。适度性指的是不要过分追求无障碍而死板的解读规范。我们要从需求出发,创造性的提出解决方案:为了解决轮椅会车,是否走廊必须净宽一米八?为了方便床上护理,是否卧室面宽必须追求宽大?户型内外,哪些地方才是真正需要轮椅回转的区域?而系统性则主要指的是针对社区内不同老年居住产品,提供系统性的解决方案。从楼公共部位到套内区域,区分对待不同情况,系统梳理适老化策略,来应对社区的复杂性,同时也能合理控制成本,有效提供品质。
人性化与个性化
我们除了在设计中充分考虑功能性因素以外,必须充分考虑人性化,尽量消减“制度化空间”对个体的心理压迫。现在越来越多的养老机构在尝试创造“家”的空间感受,更多的是通过一些家具陈设来实现,而建筑设计层面上却往往缺乏有效的手段。我们可以尝试通过创新的空间组织模式来尽量缩短走廊的距离;通过设置合理的公共活动空间来消减长走廊的空间压迫感;或者通过设计手段,把一些原本“显性”的老人辅助设施“隐性”化,使其成为室内家具陈设的一部分。
而个性化的目标是让老人拥有对生活方式选择的充分自由性,这是一个巨大的运营层面的挑战。对于设计来说,如何在有限的空间内实现的个性化是我们可以做到的:创造个性化的入户空间,展示空间,个性化家具布置方式等等。
回想去年在建筑中国周刊的专访中,我提到了:让老人在自由的生活中老去。我们所做的一切,都是为了让老人享受一个正常人应该享受的居住条件,让他们在没有环境压力的条件下自由生活。这一点,看似简单,实则不易。而我们将依旧坚持在实践中怀抱理想,继续前行。
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先来看一下养老地产项目有哪几种开发模式:
1.混合社区模式。这种模式当中项目的规模相对比较大,可以通过销售产权行住宅的方式进
行回现。但是在项目当中需要有两到三万平米作为真正持有经营的养老项目。
2、正做全持有型养老机构模式,即有护理楼+自理楼的组合。在这种开发模式下他的主要
盈利方式是:主营业务收入+非主营业务收入+模式复制收入。
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